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【課程背景】
隨著我國稅收征管進入大數據監控的新時期,金稅三期系統在全國全面應用；大數據云計算，商品編碼精準鎖定；國地稅合并，納稅評估信息全面互通；五證合一等，征管環境和稽查環境發生了劇烈的變化，這些顛覆性變化給房地產企業的稅務風險防控帶來了巨大的挑戰。
需要掌握房地產運營全環節合理避稅的技巧，在合法合理的前提下最大限度的降低綜合稅負。
課程以實務案例為引，運用視頻、案例分析、課堂實操、學員討論、講師點評等方法深入淺出地授課，咨詢式培訓，層層剖析新形勢企業日常業務的風險防范過程和處理細節，為您詳細講解企業各項實務疑難問題的處理辦法，幫您運籌帷幄做好稅務規劃，把涉稅風險消滅在萌芽狀態，通過分享實戰工具，減少學員實際工作量，直接轉化為工作成果
【課程收益】
1、掌握房企運營全環節的稅務風險及防范措施
2、掌握房企運營全環節的稅務籌劃方法
3、降低房地產企業巨大的稅負、增加純利潤
4、掌握房地產從拿地到清算各環節稅務籌劃安排
5、了解籌劃方法，規避涉稅風險，減少納稅成本
6、掌握并購前、并購中、并購后等環節稅務籌劃要點
【課程對象】
1、董事長、公司股東、總裁、總經理、董事會秘書、首席財務官、財務總監
2、企業中高層、財務經理、項目經理、子公司總經理，分公司總經理、財務人員、稅務人員
3、稅務師事務所、會計師事務所相關人員
【金牌講師】
黃老師：
現任XX控股集團-首席財務官CFO 集團財務副總裁。某房地產集團財務部總監 財務首席官。中國注冊會計師（CPA），中國注冊稅務師（CTA），國際注冊會計師（IPA），高級國際財務管理師（SIFM），國際注冊財務管理師（CMA），高級會計師，證券分析師，財務總監資格A級證書，劍橋財務總監資格B級證書。
曾在世界五百強企業、房地產企業、建筑企業從事財務管理工作25年，并在5家國內及國外上市公司擔任財務高管，集團財務總監、首席財務官（CFO）、財務集團副總裁，集團總裁等職位，是國內極少數主講房地產企業稅收籌劃的的高端老師，特別是對企業在并購重組、股權激勵、財務管理及稅務籌劃等具有豐富的實戰經驗。
服務客戶：美的集團、廣州地鐵集團、中鐵置業集團、中信集團（地產）、中建三局集團有限公司、中億豐建設集團股份、佳兆業集團有限公司、萬科集團、衡水泰華集團、廣東華發集團等。
【課程大綱】
第一部分
項目前期可行性研究環節稅務風險防控及稅務籌劃 |
【案例】某地產公司江門并購拿地稅籌案例
房地分離繳納契稅
2、重組拿地
【案例】某地產公司東北并購拿地案例
舊改模式稅務籌劃（村企合作為例）
在拆遷安置環節的拆遷費用支付稅務籌劃 |
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一、稅務風險防控
1、業務的真實性 2、可行性研究業務費用列支情況
3、外出考察情況 4、勞務費支出
5、委派任職人員情況 6、企業車輛、財產保險 |
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二、稅務籌劃
【案例】某市國稅局2020年10月接到省國稅從金三系統推送的協查案件，于是進駐A房地產公司查詢過往三年賬目�；榘l現…… |
第四部分
開發階段的稅務風險防控及稅務籌劃 |
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一、稅務風險防控
1、滾動開發成本的處理
2、人防等地下設施成本的處理
3、融資費用、大額成本費用支出的處理
4、甲供材、材料分配方法的處理
5、材料成本差異、隱瞞的“違章建筑”的處理
6、勞務費用的、部分拆遷補償費
7、前期工程費：規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“七通一平”
8、以收取轉、分包管理費取代收取工程居間介紹費 |
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第二部分
立項及建設用地規劃環節稅務風險防控及稅務籌劃 |
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一、稅務風險防控
1、各類建筑物用地情況、各類勘探、設計合同印花稅
2、通過比對測算結果合理劃分清算單位
3、合理規劃地下開發面積、搭配不同類型的房產立項
【案例】某地稅務機關對某房地產開發企業進行稅務檢查，經入庫信息核對，沒有發現該公司在項目開發前期有諸如勘探、設計類合同印花稅入庫數據。
【思考】如何控制印花稅風險、如何簽合同更節稅 |
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二、稅務籌劃
1、合作建房、代建房稅籌
2、多處房產合并核算稅籌
3、甲供材、簽訂承包合同稅籌
【案例】HK設計公司不同項目間分配設計費
4、設計費、建筑安裝工程費、隱蔽工程稅籌
5、采購電梯四種合同簽訂方法稅籌
6、違約金平銷返利稅籌
【案例】房地產公司設立上下游公司節增值稅
7、甲指材、甲供工程稅籌
8、特殊甲供工程、園區管網工程費稅籌
9、園林環境建設費、公共配套設施費稅籌
10、開發間接費、人員的工資稅籌
11、稅收滯納金和罰款支出不能稅前抵扣的稅籌
【案例】某地產公司稅收罰款稅籌
12、購買集體福利固定資產不能抵稅的籌劃
【案例】BGY購買食堂車輛稅籌
13、財務費用中的利息支出稅籌
14、調整項目融資架構的最佳關聯方貸款金額
15、企業按規定繳納的五險一金稅籌
16、業務招待費、會議費、廣告宣傳費稅籌
【案例】豬飼料 |
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第三部分
取得土地階段稅務風險防控及稅務籌劃 |
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一、稅務風險防控
1、沒有及時取得國家土地管理部門出具的土地出讓金收款憑證
2、土地閑置費 |
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二、稅務籌劃
1、招拍掛模式稅務籌劃 2、合作建房
3、土地出讓價格明顯偏低時的稅務籌劃
4、紅線外與目標地塊相連接區域的稅務籌劃
5、出讓金返還的稅務籌劃
6、土地征用及拆遷補償費的稅務籌劃
7、招投標主體與簽訂土地出讓合同主體的關系及管控關鍵
【案例】如何確定土地出讓合同主體
巧簽土地出讓合同少交土地增值稅
巧簽土地出讓合同少交土地使用稅 |
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三、二級市場拿地稅務籌劃
1、并購拿地
【案例】某地產公司節稅97%的案例 |
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17、增加扣除項目金額稅籌的三個原則
18、普通標準住宅增值率稅籌
【案例】B公司向A房地產公司增資2.5億元，雙方約定年收益率為15%，兩年后A公司再以2.8億元的對價贖回該項投資，共回收3.55億元
【思考】如何簽合同較節稅 |
14、開發商品房與出租商品房籌劃
15、在開發項目之前就先確定好購買方籌劃
16、將房產銷售改為股權籌劃
【案例】某地產項目都是普通住宅，預估銷售收入116000萬元，預估全部扣除項目金額之和96049萬元
【思考】如果籌劃才能降低綜合稅負 |
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第五部分
竣工階段稅務風險防控及稅務籌劃 |
第七部分
自持商業物業經營階段的稅務籌劃 |
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一、稅務風險防控
1、收入（所得）的結轉情況
2、增值稅納稅義務發生時間
3、票據未到情形的處理
4、預提費用、大額成本支出的處理
5、自建自用房產、測繪面積問題的處理
6、建安成本高于平均造價的“正當”理由
【案例】2020年5月，某地稅務機關對某房地產開發企業進行稅務檢查。檢查人員在核對成本結轉業務時發現……
【思考】財務人員處理正確嗎？如何才能用足相關稅務政策 |
一、稅務籌劃
1、合理分解租金收入 2、變房屋出租為其他業務
【案例】某地產公司新總部土地使用稅
自建辦公樓出租的裝修費籌劃
將固定資產作為低值易耗品一次性列支籌劃
購大型設備的加計扣除籌劃
不構成房產的建筑房產稅籌劃
分清房屋出租與建筑物出租籌劃
企業出租房產利用費用分別核算避稅籌劃
將出租改為對外投資籌劃
轉換房產稅計稅方式籌劃
土地增值稅清算中利用產權轉移規定避稅
【案例】E企業將原值1億元的自營物業對外出租，租期三年，三年不含稅租金合計2400萬元，有免租期
【思考】該房地產企業如何簽合同較節稅 |
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第六部分
銷售階段的稅務風險防控及稅務籌劃 |
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一、稅務風險防控
1、定金的處理 2、商品房銷售數據
3、城鎮土地使用稅納稅額的變化
4、低價交易情況 5、委托建房交易情況 |
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第八部分
轉讓房地產公司股份階段的稅務籌劃 |
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1、建好交易對手所需全部要素的公司
2、約定投資后分配比例
3、法人股東轉讓股權前必考慮是否要做的3件事
4、港資企業、外資企業轉讓股權稅務籌劃
5、轉讓股權地點、與股權并購方式下的稅負籌劃
6、自然人轉讓股權計稅價格偏低籌劃
7、是否先分配利潤再進行股權轉讓籌劃
8、先增資擴股籌劃
9、利用股權轉讓時點籌劃
10、去房地產化的出售節約土增稅
【案例】HD投資汽車行業的稅籌
【案例】某房產公司股東是法人，賬面所有者權益5億，其中賬面未分配利潤4億，股權轉讓價6億
【籌劃】如何籌劃可以節省轉讓股權的稅費 |
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二、稅務籌劃
1、利用土增稅臨界點進行合理避稅
2、人防車位銷售、售樓處及樣板房籌劃
3、營銷現場費用、交房、樣板房的裝修費用籌劃
4、贈送物業管理費、分解商品房銷售價格籌劃
5、通過確定適當的轉讓房地產收入籌劃
6、銷售精裝房的合同簽訂技巧籌劃
7、代收費用、毛坯房裝修后銷售、售后回租籌劃
8、利用精裝房合理避稅
9、通過選用不同的利息支出扣除方法籌劃
10、精裝房簽訂合同籌劃
11、代收代繳費用、廣告公司籌劃
12、變房地產銷售業務為代建行為籌劃
13、在建項目整體轉讓的納稅籌劃 |
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第九部分：現場溝通與交流 |
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【課程說明】
【主辦機構】中國房訓網
【時間地點】2021年10月21-22日 鄭州（具體地點開班前一周統一發《報到通知》另行通知，詳情請咨詢會務組）
【培訓費用】4980元/人（含講師費、場地費、講義費、茶歇費等），會務組提供酒店代訂服務，如需住宿請在報名回執單中說明，會務組統一安排，費用自理。
【報名咨詢】 全國免費咨詢熱線：400-6789-925 QQ：2442760608 E-mai:fangxunwang@qq.com 微信號：fangxunwang
[注：本課題亦可作為企業內訓，請需要的企業電話聯系: 400-6789-925]
【2021年10月份最新房地產培訓課程】
10月份最新房地產培訓課程：http://www.surl-8.cn/training/pxdt/index.htm
【2021年度房地產精品課程培訓計劃】
2021年度房地產精品課程培訓計劃：http://www.surl-8.cn/dongtai/notic_7148.htm
�。ê荷虡I地產、工程管理、設計管理、景觀設計、營銷策劃、銷售技巧、采購管理、運營管理、項目管理、成本管理、物業管理、財務管理、人力資源、客戶關系、精裝修、開發管理、法律法規、合作并購、土地拓展、融資模式、精裝修、裝配式建筑、長租公寓、住房租賃、文旅地產、養老地產、產業地產等）
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