【課程背景】

 

　　2021年，房地產行業處于前所未有的高壓態勢之下，行業調控、三道紅線、拿地限制、爆雷之聲頻起，又受近年來經濟下行及疫情影響，風險管控越來越重要。伴隨著金稅四期上線的預期，以票管稅將慢慢退出歷史舞臺，以數治稅逐漸占據主流。按月推送的風控疑點，大規模開展的行業雙隨機大檢查，跨省實施的特派辦多邊互查機制，讓財務人員頭疼不已。如何做好稅務風險防控，從經營決策層面避開稅務的坑，對提升企業利潤，降低應對成本，越來越重要。只會記賬和報稅的財稅人員是最基層的財務，真正好的財稅人員要懂經營，深入業務，前置管理，規避風險，才能在房地產全流程中為經營決策貢獻力量。

 

　　在本課程中，講師以職業生涯中精選的50個案例為基礎，闡述91個疑難問題，囊括投資、財務、融資、預算、招標、營銷、產品、報規、成本職能，聚焦經營各環節，降低風險和稅負，讓財稅真正業務前置，深入經營，貢獻經營凈利潤。

 

　　【課程對象】

 

　　各房地產開發公司主管財稅的總經理、財稅總監、財務經理、財會人員， 注冊會計師、注冊稅務師和企業納稅經辦人員。

 

　　【金牌講師】

 

　　劉老師：

 

　　曾任多家世界500強集團稅務總監，注冊會計師、稅務師、律師、中級經濟師、資產評估師；清華-康奈爾雙學位金融MBA碩士；top3財經高校校外導師，中國稅務報獲獎作者、寧波稅務局及多家財經平臺特邀講師；累計培訓上千課時，學員超萬人；參與多家30強房地產公司的內訓工作；稅務局出身，省局征管人才庫成員，多年在稅收一線從事房地產稅務管理和重案審理工作；10年地產、超300個項目稅務經驗，節稅上百億；在省局期刊發表專欄；曾任稅務總局千戶聯絡人；就職多家世界500強總部，負責多家上市公司稅籌，操作14余億法郎跨境收購稅籌/百億reits/港股上市架構搭建/境內外高管個稅籌劃/集團資金借貸免稅備案等，從無到有建立稅務一級職能/彌補虧損數億/協調招標及成本增加集團利潤數十億等，獲總裁親頒創新突破獎；著有《房地產企業全稅種實務指南與案例解析》一書。

 

　　【課程大綱】

 

　　第一節：引 題（3個案例說明票據對利潤的影響）

 

　　01、稅金如何影響凈利潤？

 

　　02、稅金是由財務決定嗎？

 

　　03、含稅價不變時，取得專票一定比普票更好嗎？

 

　　04、含稅價不變時，取得專票的增值稅稅率越高越好嗎？

 

　　05、土增稅是不是比增值稅和所得稅更重要？

 

　　第二節：拿地階段（投資、財務） 18個案例

 

　　一、資產收購

 

　　06、資產收購與股權收購稅負差異及后續影響

 

　　07、司法拍賣中發票如何開具？

 

　　08、買家包稅：司法拍賣的稅款如何計算？

 

　　09、司法拍賣的成交價是否包含增值稅（含稅價還是不含稅價）？

 

　　10、司法拍賣的成交協議是否繳納印花稅？

 

　　11、收購2016年4月30日前取得的土地使用權，適用差額計稅的，如何取得 發票？

 

　　12、直接轉讓未開發土地，如何計算土地增值稅？

 

　　13、生地變熟地后轉讓，如何計算土地增值稅？

 

　　14、購買在建工程直接轉讓，如何計算土地增值稅？

 

　　15、購買在建工程建設后轉讓，如何計算土地增值稅？是否存在雙重加計？

 

　　二、招拍掛

 

　　16、紅線外配建所得稅、增值稅、土增稅處理

 

　　17、無償移交保障房各稅處理

 

　　18、紅線內外配建保障房的差異

 

　　19、政府回購保障房是否存在價格偏低視同銷售風險？

 

　　20、保障房配建移交環節風險

 

　　21、實物配建與指標配建：虛擬配建如何取得票據？

 

　　22、交地時間如何約定

 

　　23、限地價競指標對稅收的影響

 

　　24、財政返還是否繳納企業所得稅？

 

　　25、如何優化財政返還對稅收的影響？

 

　　26、土地價款相關的財政返還，對增值稅和土地增值稅的影響

 

　　27、土地出讓金票據抬頭為招拍掛時股東公司的名字，非項目公司的名字能否 在稅前扣除？

 

　　三、股權收購

 

　　28、股權收購中，盡調發現存在土地返還款，有何風險？

 

　　29、市政配套建設費是否繳納契稅？

 

　　30、股權收購中虛增項目公司成本的風險

 

　　31、未實繳出資的股權進行轉讓，如何計算所得稅？

 

　　32、企業分立和資產出資方式，對收購雙方涉稅情況的影響，選擇哪個更有利？

 

　　33、企業分立后續可能引起的稅務風險

 

　　34、 降低股權交易對價，采用承債式收購能夠降低被收購方股權轉讓的所得稅？

 

　　35、不對等分紅如何操作？有無風險？

 

　　36、如果股權轉讓方是個人，能否使用不對等分紅方式？

 

　　四、跨境交易

 

　　37、收購房地產公司時，設立境外架構，收購交易完全在境外完成，是否可以 降低稅負？

 

　　38、境外架構設計還需要考慮股息紅利所得稅抵免

 

　　39、受益所有人原則和安全港

 

　　第三節：啟動階段（融資、預算、招標、營銷、產品、報規）17個案例

 

　　一、融資方案

 

　　40、土地滯納金在企業所得稅、土地增值稅、增值稅、契稅各稅處理

 

　　41、明股實債的前端融資在稅收上是股還是債？

 

　　42、明股實債如何設計使稅負最低？

 

　　43、合作拍地設立中間層SPV，收取利息時存在什么問題？如何改進？

 

　　二、開發計劃

 

　　44、土地閑置費在企業所得稅和土地增值稅中如何處理？

 

　　45、未約定交付時間，實際交地分批交付的情況下，如何確定土地使用稅納稅義務發生時間？

 

　　46、拆除重建的原建筑物或構筑物成本能否在土地增值稅和企業所得稅前扣 除？企業所得稅當期扣還是處置時扣？

 

　　47、拆除重建的拆除成本能否在土地增值稅和企業所得稅前扣除？

 

　　48、實際毛利低于稅法規定的預計毛利，可以通過哪些方式減少后期遺留虧損？

 

　　49、如果不能減少后期遺留虧損，虧損房地產公司可以通過哪些方式彌補虧損？

 

　　三、招標采購

 

　　50、甲供工程的承包方適用一般計稅還是簡易計稅？是否可選擇？

 

　　51、甲供VS雙包，哪個對公司利潤更有利？

 

　　52、商混公司簡易計稅和一般計稅對上下游稅收的影響？

 

　　四、產品設計

 

　　53、存在限價房等低增值率業態時，如何實現高增值率和低增值率業態混配從 而降低土地增值稅稅負？

 

　　54、戶型和面積的選擇對利潤的影響？

 

　　55、免稅普通住宅是否是稅負最優方案？

 

　　56、中華人民共和國土地增值稅法（征求意見稿）是否依然延續三分法？

 

　　57、別墅類高增值業態，可以通過產品形態設計降低稅負嗎？

 

　　58、沉淀大量成本的滯銷物業（如摩托車位）有產權和無產權對稅收的影響

 

　　五、報規報建

 

　　59、精裝修對稅收的影響

 

　　60、毛坯報建精裝交付對稅收的影響？

 

　　61、會計結轉收入年份與稅收結轉收入年份跨期，稅收提前結轉收入是否一定 對公司不利？

 

　　62、只考慮土增稅的情況下，工規證越少越好嗎？

 

　　六、營銷計劃

 

　　63、營銷排期對稅收的影響

 

　　64、什么叫跳檔？哪些稅種存在跳檔？

 

　　65、所有累進稅率的稅種都需要規避跳檔嗎？

 

　　66、因售價增加出現土地增值稅跳檔時，是否要調低售價？

 

　　67、土地增值稅清算后尾盤物業銷售對土地增值稅的影響

 

　　第四節：開發預售階段（財務、營銷） 5個案例

 

　　一、特殊銷售

 

　　68、限價限簽情況下拆分房款有哪些方式？存在什么風險？

 

　　69、公寓返租形式如何降低稅負？

 

　　70、銷售傭金如何計算限額扣除？

 

　　71、銷售傭金超限額時如何處理？

 

　　二、營銷活動

 

　　72、營銷活動中向客戶贈送的禮品，是否需要扣繳個人所得稅？（四種情況）

 

　　73、營銷活動贈送禮品，增值稅如何處理？視同銷售？進項轉出？（四種情況）

 

　　74、買一贈一如何開具發票？

 

　　75、營銷活動贈送禮品，企業所得稅如何處理？

 

　　76、營銷活動贈送禮品，土地增值稅如何處理？

 

　　77、老帶新活動是否需要扣繳個人所得稅？

 

　　第五節：完工清算階段（財務、成本） 4個案例

 

　　78、西部大開發于竣工備案時取得，能否追溯調整預售年度的所得稅？

 

　　79、多項目或分期開發的房地產公司，對享受西部大開發優惠有何影響？

 

　　80、實踐中享受西部大開發優惠存在哪些困難？

 

　　81、竣工時發票未取得，如何計算匯算清繳中應納稅調增的預提成本？

 

　　82、竣工時尚未完成工程決算，是否應加快工程決算以增加稅前扣除成本？

 

　　第六節：其他（融資、財務） 3個案例

 

　　83、如何計算關聯債資比？

 

　　84、房地產企業的關聯債資比通常都超過2：1，是否存在風險？

 

　　85、如果出借方與借款方不是母子公司關系，是否受關聯債資比限制？

 

　　86、契約型資管產品（無法人實體）收取的利息能否開具發票？

 

　　87、資管產品的增值稅由誰繳納？

 

　　88、資管產品的所得稅由誰繳納？原始權益人有無扣繳義務？

 

　　89、金融機構的利息通知單能否替代發票作為稅前扣除憑證？

 

　　90、資管產品中管理人和投資人涉稅情況辨析

 

　　91、取得公益性捐贈票據時，需要注意哪些導致票據不合規的情形？

 

　　【課程說明】

 

　　【主辦機構】中國房訓網

 

　　【時間地點】2021年12月17-18日  鄭州（具體地點開班前一周統一發《報到通知》另行通知，詳情請咨詢會務組）

 

　　【培訓費用】3880元/人（含講師費、場地費、講義費、茶歇費等），會務組提供酒店代訂服務，如需住宿請在報名回執單中說明，會務組統一安排，費用自理。

 

　　【報名咨詢】 全國免費咨詢熱線：400-6789-925     QQ：2442760608    E-mai:fangxunwang@qq.com   微信號：fangxunwang

 

　　[注：本課題亦可作為企業內訓，請需要的企業電話聯系: 400-6789-925]