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【課程背景】
隨著房地產行業的發展和當下的行業金融限令政策，房地產開發商的土地獲取越來越難，正規招拍掛拿地對資金實力的要求更是讓中小開發商望塵莫及……
房地產開發的本質是土地，拿不到土地就意味著躺平，謀求轉型和發展是當務之急。城市更新成為房地產開發商獲取土地的新的、有效的方法。
2022年3月26-27日，特邀請張老師和于老師聯合主講，本次課程為期兩天。主要從城市更新的底層邏輯講述，讓房地產開發企業學習如果有效的研判和操作城市更新的項目，如何規避其中的風險，結合當地的相關政策如何做到有的放矢，真正在這一輪行業大洗牌中站穩腳跟，求生存，謀發展。
【課程對象】
1、總經理、副總等具有戰略規劃與投資運營決策力的決策層；
2、投資拓展部門人員、財務、成本、法務、資金等條線管理者以及拿地相關的部門人員。
【金牌講師】
張老師：
中山大學·嶺南學院碩士研究生·房地產經營與管理專業，現任TOP-10房企華南大區投資總；曾就職于深圳萬科地產、卓越集團投資總。在深圳從事投資工作至今，簽約項目二十余個，項目種類涉及收并購、城市更新、招拍掛等。簽約項目總面積三百萬余平方米，總貨值超千億，完整跟進多個收并購及城市更新項目全流程，擁有豐富的投資經驗。
于老師：
中國地質大學碩士研究生畢業，曾任職于國內甲級規劃院土地業務部經理，主要負責全國土地類相關業務，包括土地規劃、土地整理、土地評價、土地利用、土地估價、征地補償、基準地價、基本農田、耕地保護、增減掛鉤、土地政策研究與解讀等業務。任職于國內知名孵化器、科技園區、科技新城建設集團。主要負責地產一二級開發、產業勾地、產業規劃、產業設計、產業招商、項目收并購等業務。
【課程大綱】
第一天：
一、城市更新政策底層邏輯分析：
1、典型主營城市更新房企投資策略
【案例】：“自己做”的代表卓越
【案例】：“買買買”的代表恒大
2、城市更新的投資方式
�。�1）政企合作模式：片區統籌、棚改、土地整備、代建
�。�2）自改
�。�3）市場主體合作模式：與現狀權利人合作、與資源型平臺合作、與技術性平臺合作
3、前期合作方/平臺公司
�。�1）前期合作方的主要種類：村集體實權派、村集體合作商、大業主、本地實力企業
�。�2）合作模式：同股同權、溢價收購、兜底熟化收購、小股介入品牌背書、小股操盤
4、城市更新項目的介入路徑
�。�1）股權收購：優劣勢、主要風險點、土地價值評估方法
�。�2）資產/物業收購：適用范圍、交割要點、優劣勢
�。�3）權益轉讓：核心要點、主要風險、土地價值評估方法
�。�4）搬遷補償：優劣勢、一般流程、核心難點
四種介入路徑的對比
二、城市更新的可行性研判：
1、政策可行性
�。�1）“6+3”步分析法
�。�2）深圳各流程核心要點：
更新意愿要點
立項要點
專項規劃要點
實施主體要點
簽訂土地出讓合同要點
集體交易要點
棚戶區改造要點
工改要點：工改工、工改保
租改營要點
2、經濟可行性
�。�1）各項影響因素
規劃指標的確認：計算容積率
土地成本的確認：現狀測繪要點、拆遷要點、政府地價的計算、拆遷成本的計算、無票成本的處理
稅務安排：城市更新稅籌邏輯、視同銷售
融資方案：舊改貸
�。�2）影響城市更新測算結果的主要因素
【案例】：深圳舊村項目測算
3、法務可行性
�。�1）各節點風險點
�。�2）高風險城市更新十大坑
立項前
【案例1】：觀瀾項目（合法用地不足）
【案例2】：福田舊住宅區項目（無法立項）
【案例3】：坂田項目（上層規劃調整）
【案例4】：龍崗項目（公共利益落實）
專項規劃前
【案例5】：寶安項目（工能改性）
【案例6】：龍崗項目（政策不確定性）
集體資產交易風險
【案例7】：寶安項目（股份公司整治生態）
【案例8】：坪山項目（合作條件不完善）
主體確認前
【案例9】：寶安項目（拆遷范圍及用地權屬確認）
【案例10】：南山項目（拆遷難度）
【案例11】：福田項目（地價計算不準確）
【案例12】：寶安項目（土地成本及稅票）
三、城市更新稅收實務：
1、房地產全周期涉及稅種
2、城市更新項目財稅問題處理
�。�1）降低稅負
�。�2）延遲繳納
�。�3）其他特殊形式
3、常見稅收問題解讀
四、城市更新項目的融資：
1、各階段可用到的融資手段
2、各做城市更新的開發商目前的融資方式
3、城市更新主要融資模式
�。�1）拆遷貸/舊改貸：審批及放款條件
�。�2）股權融資/明股實債
�。�3）私募基金
五、土地整備利益統籌
1、關于土地整備利益統籌
2、整村統籌整備運作模式
3、整村統籌整備運作項目
4、留用地地價計收規則
5、土地整備利益統籌總結
六、留用地（非農/征返）
1、非農和征返用地的定義
2、主要審批流程
3、地價的計算
【案例】：觀瀾項目
第二天：
一、西安城市更新政策解讀、要求、發展及演變
1、系統城市更新拿地流程及工作要點指引
2、城市更新概念、包含項目及西安理解內涵
3、西安城市更新體系建立與政策發展演變
4、西安城市更新開發要點、收儲要點、出讓要點分析
5、西安更新路徑、土地獲取、資金來源分析
6、西安最新《城市更新條例》模式解讀、要點及特殊點
7、如何操作項目符合國民經濟發展規劃、國土空間規劃
8、如何參與《城市更新專項規劃》編制，落位公司項目
9、如何參與《城市更新年度實施方案與計劃》，落實西安要求
10、如何做好城市更新與產業升級結合利用
11、其他的西安城市更新政策解讀
二、城市更新主要操作方式、模式、流程、要點和操作實務、風險把控（結合西安講授）
1、城市更新全流程解析、操作步驟與注意要點
2、城市更新與傳統土地一級開發區別、特點（主體、政策、優惠、指標等等）
3、城市更新與傳統土地一級開發優缺點對比分析
4、城市更新項目立項前提、要點
5、城市更新改造方式、模式介紹
6、城市更新主導單位介紹、主導單位特點
7、城市更新政府主導征拆方式介紹、流程、優缺點
8、城市更新政府主導整治項目方式介紹、流程、優缺點
9、城市更新政府+市場方合作方式介紹、流程、優缺點
10、城市更新市場主導方式介紹、流程、優缺點
11、城市更新全面改造模式、微改造方式涉及主要內容、要點及項目介紹
12、舊廠房全面改造模式方向、報批流程、手續辦理、痛點難點、風險把控、拿地模式
13、舊村莊全面改造模式方向、報批流程、手續辦理、痛點難點、風險把控、拿地模式
14、舊城鎮全面改造模式方向、報批流程、手續辦理、痛點難點、風險把控、拿地模式
15、成片連片改造模式方向、報批流程、手續辦理、痛點難點、風險把控、拿地模式
16、城市更新微改造整治類方式、手續、流程、方向、痛點、難點、投資要點
17、城市更新項目計劃申報前提要求、審批、主體確認、要求、征地拆遷、土地獲取
18、城市更新土地問題處理方式及指導建議（現狀、規劃、所有權、使用權、勘測定界、農轉用、建設用地預審、占補平衡）
19、城市更新土地痛點處理（新增指標、存量指標、規劃修改、基本農田、耕地占補、增減掛鉤、征地拆遷、地價確認等等）
20、城市更新土地風險把控（土地所有權、使用權、現狀、規劃、評估等等）
21、城市更新項目風險把控（立項主體、資金、土地、合作者、手續、施工等等）
22、城市更新主要工作內容及開展模式分析（單元確定、不動產審核、征地拆遷補償方案確定、土地問題解決、土地收益分配、入市主體、產權注銷、入市供應等等）
23、城市更新政府收儲模式、土地整治模式、出讓模式講解
24、城市更新方向與未來獲地用途方式
25、城市更新主要成效及方式
26、城市更新未來政策發展及展望
三、城市更新實操案例及關鍵要點分析（結合西安某實際項目）
1、城市更新范圍單元確定及問題分析
2、城市更新土地用途、土地問題分析梳理
3、城市更新現狀地上物調查情況分析、規劃情況分析
4、涉及項目各類面積匯總分析（涉及權力人、土地權屬狀況、土地性質、占地面積、建筑面積、房屋結構、房屋類型）
5、居民點狀況分析（房屋、庭院、圍墻（面積、高度、墻厚、基礎厚材質））
6、項目征地補償拆遷狀況分析、流程把控、要點把控
7、土規、城規、控規情況分析及協調調整
8、城市更新歷史遺留問題處理及各類手續辦理
9、城市更新改造方式、改造模式、更新主體確認
10、城市更新復建標準、規模及安排分析
11、融資渠道分析及資金成本測算
12、城市更新地價確認方式及評估要點分析
13、城市更新改造成本分析及測算
14、城市更新開發周期確認及分析
15、城市更新全項目復盤
四、城市更新實操案例
1、西安XX城中村改造案例（項目情況、改造主體、開發模式、項目規劃業態、土地問題、地方正常、項目痛點、風險把控、項目成效）
2、西安XX舊廠房改造案例（改造主體、改造模式、拿地方式、招商模式、運營模式）
【課程說明】
【主辦機構】中國房訓網
【時間地點】2022年3月26-27日 西安（具體地點開班前一周統一發《報到通知》另行通知，詳情請咨詢會務組）
【培訓費用】4800元/人（含講師費、場地費、講義費、茶歇費等），會務組提供酒店代訂服務，如需住宿請在報名回執單中說明，會務組統一安排，費用自理。
【報名咨詢】 全國免費咨詢熱線：400-6789-925 QQ：2442760608 E-mai:fangxunwang@qq.com 微信號：fangxunwang
[注：本課題亦可作為企業內訓，請需要的企業電話聯系: 400-6789-925]
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