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【課程背景】
隨著進入“十四五”新的發展周期，在新常態的經濟形勢下，政府的發展目標從原有的GDP經濟增長，轉向為“因城施策”的復合增長目標。同時，伴隨著“房住不炒”、“三條紅線”、“集中供地”等各項地產調控政策的出臺，我國房地產發展正在進入一個新的時代。不再是單一的土地金融和二級開發，而對其產業招商引資、商業運營、教育體育等方向有了更多的要求。
另一方面，在新的去杠桿的金融政策導向下，房地產高周轉的模式已經不再是房企的決勝法寶。行業本身逐漸進入飽和期，各企業在投資模式、運營體系、成本控制、設計創新等方面都有一定的趨同性，投資專業如何提升行業認知，提高拿地成功率，將成為員工自身甚至地產企業生存和發展的重要要求。
本課程主要圍繞投資拓展的道、術與具體執行等維度展開，從投資拓展趨勢、價值研判體系、拿地模式、并購流程及使用收并購的實操工具，結合眾多經典案例，全面解析房地產投資拓展，增強地產投資管理者的投資管理和實操能力，幫助企業從投資拓展方面，打造強有力的市場競爭優勢。
【課程收益】
1、企業如何做好正確的拿地決策？分享標桿房企拿地模式，掌握土地價值判斷的方法，熟練運用項目最優規劃、以及簡潔實用的項目可行性方案的操作
2、地產投資的全過程解析及風險防范
3、各種拿地模式和渠道的風險有哪些？如何規避？
4、不同交易模式的項目投資測算工具、方法以及可行性研究
5、不同交易模式的相關法律實務解析及防范。
【課程對象】
1、房地產開發企業總經理、投資副總、片區總經理、項目總、設計副總、營銷副總等具有戰略規劃與投資運營決策力的決策層；
2、投資拓展部門人員、財務、成本、法務、資金、前期、策劃、設計、營銷等條線管理者以及拿地相關的部門人員。
【金牌講師】
張老師
現任某TOP10房企華南業務發展中心總經理，曾就職于深圳萬科地產、卓越集團、華潤置地投資總。中山大學研究生、上海財經大學本科畢業，六年房地產專業知識學習，及十二年房地產投資經驗。從事投資工作至今，簽約項目三十五個，項目種類涉及收并購、城市更新、招拍掛、代建等。簽約項目總面積八百萬余平方米，總貨值超千億，完整跟進多個收并購及城市更新項目全流程，擁有豐富的投資經驗。
【課程大綱】
第一部分 房地產投資實務與拿地決策
一、拿地決策
1、典型房企投資策略：
�。�1）私企：
案例：碧桂園的投資區域、打法、456和789鐵線要求
案例：融創的投資區域，收并購鼻祖
案例：萬科的投資區域，最授權的管理機制
�。�2）國企：
案例：招商蛇口
2、土地價值判斷
�。�1）拿地方法：把握好天時、地利、人和
�。�2）拿地技巧：看城市、看區域、看項目、看收益
�。�3）項目研判的四個維度：土地、效益、市場、風險
二、投資交易模式
1、交易類型：一手項目、二手項目
2、交易模式特點及難點：
�。�1）招拍掛交易方式簡析
�。�2）收并購交易方式簡析
�。�3）城市更新交易方式簡析
三、地產投資的流程
1、地產投資流程：招拍掛、收并購、舊改
2、土地信息的收集：信息的來源與種類
3、土地信息初判：重要性維度與可行性維度
4、經濟可行性研判：財務測算涵蓋內容、輸出結果、評價指標、投資標準
5、可行性研究報告
6、商務談判及交易方案：合作意向書、合作協議
7、投資達成
8、投資達成后事項
四、地產投資未來的趨勢與機遇把握
第二部分：房地產投資測算
【問題1、2、3、4、5】
一、投資測算的經濟可行性研判
1、財務測算的基本邏輯：模擬一條項目開發運營的現金流，定量的論證項目的經濟可行性，以幫助投資者決策
2、財務測算的前提輸入條件：
�。�1）設計規劃指標
�。�2）銷售計劃
�。�3）運營計劃
�。�4）土地成本
�。�5）建安成本：全成本構成、影響成本的主要因素（容積率、停車效率、場地條件、紅線外投入、車位、裝配式建筑、財務費用）
�。�6）三費：管理費用、營銷費用、財務費用
�。�7）三稅：增值稅、土增稅、所得稅
�。�8）經營物業假設
�。�9）融資方案
3、財務測算的輸出結果：
�。�1）核心評價指標
�。�2）現金流量圖
�。�3）敏感性分析
4、生成可行性研究報告
二、財務測算模塊解析
1、招拍掛項目測算
�。�1）城市板塊深化研究：如何充分認知市場
�。�2）測算視角下的產品最優化：怎樣提高貨值？
�。�3）測算視角下的成本最優化：怎樣降低成本？
2、收并購項目測算
�。�1）溢價的處理：直接處理、間接處理
�。�2）稅務的特殊處理
�。�3）不同交易架構對測算的影響
三、拿地強排詳解：
1、拿地強排概述：
�。�1）強排的目的是什么
�。�2）強排需要做什么
�。�3）為什么制定強排流程控制
�。�4）強排操作路徑
2、強排前期準備三步法
�。�1）地塊特征分析
�。�2）規劃要點及條件輸入
�。�3）營銷條件輸入
3、強排設計五重奏
�。�1）產品功能落位
�。�2）選擇使用產品
�。�3）底商計算
�。�4）合理強排
�。�5）多方案比選
4、強排貨值分析：
四、開發稅務問題
1、不同拿地模式應關注的稅務問題
�。�1）一級市場：招拍掛/勾地，一二級聯動，三舊改造
�。�2）二級市場：土地轉讓，股權收購，增資擴股，合作開發，土地作價入股，聯營型，委托代建
2、收并購財稅問題處理
五、投資測算實例操練
1、投資測算不同階段：
�。�1）初判可研階段
�。�2）詳判定案階段
�。�3）項目可研階段
2、測算內容：主要科目解讀：全成本科目、利潤表及現金流量表
3、測算依據：專業板塊專業報告
4、全成本解讀：
5、投資階段影響單方建造成本因素：容積率、停車效率、場地條件、紅線外景觀、車位售價、裝配式技術、財務費用
6、投資測算實戰演練
�。�1）第一步：項目定位
�。�2）第二步：戶配及規劃方案
�。�3）第三步：運營計劃示例
�。�4）第四步：測算演練詳解
�。�5）第五步：壓力測算
7、投資測算練習：算土增稅、算利潤率、算地價、算最低售價
第三部分：投資相關法律實務
【問題6、7】
一、在建工程轉讓
1、法律特點及適用情況：交易前提、交易特點、適用情況
2、法律風險及防范措施
3、在建工程轉讓的特殊情況：未達到25%投資額的處理方案
二、股權類合作開發
1、法律特點及優劣勢
2、法律風險：土地風險、股權風險、債務風險
3、法律風險防范
�。�1）股權收購之買新不買舊
�。�2）股權收購之收購還是增資
�。�3）股權收購之直接收購還是間接收購
�。�4）收購前法律財務盡職調查，合同設置相應條款
4、股權收購的特殊情況
�。�1）土地尚未落實
�。�2）目標股權有瑕疵
�。�3）有前置審批要求：國資股權，外資股權
�。�4）特殊情況的股權收購：分立公司、股權退出、小股操盤
三、聯營型合作開發
1、法律特點
2、法律風險及防范措施
四、委托代建代管
1、法律特點及適用情況：交易前提、交易特點、適用情況
2、法律風險及防范措施：合作模式、風控措施
五、投資法務盡職調查
1、盡職調查：財務、法務盡調元素
2、需發表意見及風險預估
�。�1）基礎信息調查
�。�2）股權并購類法務風控
�。�3）股權并購類稅務風控
�。�4）資產收購類法務風控
�。�5）權益合作--代建&權益收購
六、投資法務設計思路
1、如何設置交易架構
【案例1】：復雜資產關系的交易架構設置
【案例2】：不良資產項目的交易架構設置
【案例3】：一二級聯動項目的交易架構設置
【案例4】：爛尾樓項目的交易架構設置
2、如何約定交易價款
【案例1、2、3、4】
3、資金支付原則、節奏設計思路
4、違約責任設計思路
七、合作項目公司管理約定
1、控股和參股項目的主要協議
2、操盤方與參股方項目管理
3、合作協議中的主要約定內容
八、投資法務疑難雜癥
1、標的資產的自身瑕疵
案例一：坂田項目（規劃沖突）
案例二：南山項目（拆遷不可控）
案例三：惠州項目（土地無法移交）
2、行政審批的風險
案例四：龍崗項目（政策變化）
3、或有負債出現的風險
案例五：平湖項目（涉訴）
4、土地成本及稅務風險
案例六：寶安項目（土地成本是否抵稅）
5、合作方風險
案例七：資產包（優先購買權）
案例八：惠州項目（合作方意愿）
第四部分：投資方式之“城市更新/三舊改造”
【問題1、2、3】
一、大灣區城市更新政策底層邏輯分析：
1、典型主營城市更新房企投資策略
【案例】：“自己做”的代表卓越
【案例】：“買買買”的代表恒大
2、城市更新的實質：必要條件
3、“舊改”的九大模式
4、城市更新的基本流程
5、大灣區各城市的城市更新整體體系：
�。�1）深圳：現狀數據，發展歷程、政策體系、審批流程、各企業現狀
�。�2）廣州：現狀數據、發展歷程、政策體系、基本原理、改造流程
深圳模式與非深圳模式的對比
6、城市更新的投資方式：股權收購、資產收購、搬遷補償
【案例】：國企/央企在舊改投資里如何突圍，已華潤為例
二、城市更新的可行性研判：
1、政策可行性：
�。�1）“6+3”步分析法
�。�2）各流程核心要點：
2、經濟可行性
�。�1）各項影響因素
�。�2）影響城市更新測算結果的主要因素
3、法務可行性
�。�1）各節點風險點
�。�2）高風險城市更新十大坑
【案例1】：觀瀾項目（合法用地不足）
【案例2】：福田舊住宅區項目（無法立項）
【案例3】：坂田項目（上層規劃調整）
【案例4】：龍崗項目（公共利益落實）
【案例5】：寶安項目（工能改性）
【案例6】：龍崗項目（政策不確定性）
【案例7】：寶安項目（股份公司整治生態）
【案例8】：坪山項目（合作條件不完善）
【案例9】：寶安項目（拆遷范圍及用地權屬確認）
【案例10】：南山項目（拆遷難度）
【案例11】：福田項目（地價計算不準確）
【案例12】：寶安項目（土地成本及稅票）
三、城市更新稅收實務：
1、房地產全周期涉及稅種
2、城市更新項目財稅問題處理
�。�1）降低稅負
�。�2）延遲繳納
�。�3）其他特殊形式
3、《廣東省三舊改造稅收指引》（2019）核心解讀
4、常見稅收問題解讀
四、拆補重建類更新項目測算案例解析
【案例】：深圳舊村項目測算
【案例】：廣州舊村項目測算
【案例】：舊工業區測算
【案例】：舊住宅區測算
第五部分：房地產融資方式及策略
一、中國房地產融資現狀和前景
1、穿透原則精準打擊銀行、信托渠道灰色地帶
2、當下房地產項目現存融資方式
3、更多房企尋求合作，“大魚吃小魚”也愈演愈烈
4、資產證券化開始快速發展
5、融資分化指引地產未來方向
二、房地產融資產品
1、銀行資金
2、房地產信托資金
3、房地產保險資金
4、地方及國有金控平臺
5、房地產企業債券
6、房地產公司上市
7、房地產資產管理計劃
8、中小房企與房地產私募基金
9、房地產資產證券化
【課程說明】
【主辦機構】中國房訓網
【時間地點】2022年5月21-22日 北京
【培訓費用】4980元/人（含講師費、場地費、講義費、茶歇費等），會務組提供酒店代訂服務，如需住宿請在報名回執單中說明，會務組統一安排，費用自理。
【報名咨詢】 全國免費咨詢熱線：400-6789-925 QQ：2442760608 E-mai:fangxunwang@qq.com 微信號：fangxunwang
[注：本課題亦可作為企業內訓，請需要的企業電話聯系: 400-6789-925]
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