【課程背景】

 

　　隨著疫情過后房地產市場形勢回暖，稅務機關對土地增值稅征收、管理工作越發嚴格，土增稅清算管理工作力度也在繼續加大，土地增值稅的法制化程度越來越高。特別是，隨著“金稅四期”的上線，讓企業管理中的隨意性降低，稅收籌劃空間變得更小。此課程就是在這樣一個背景下開設的。這是一堂“全國最權威、性價比最高”的土地增值稅課程。

 

　　【課程收益】

 

　　課程全部采用真實的案例、真實的情景再現、真實的處理結果。案例都來源于全國各地土地增值稅清算實踐。重點體現“稅種特點”、“問題導向”，把現階段國家有關土地增值稅政策，特別是廣東省土地增值稅政策揉到每一個實際案例當中去，進行全面、細致、系統的分析與講解。“內容全面、重點突出、結構完整、實用性強”。具有極強的“實操性”和“示范作用”，實在、實惠。

 

　　該課程尤其適合于會計基礎較好、稅收政策水平較高的企業老板、財務總監、會計主管、主管會計培訓學習。通過本次培訓一定能夠獲得一個不一樣的感受和體驗。對土地增值稅清算工作的理解和把握一定能上一個新臺階。

 

　　【課程對象】

 

　　房地產開發公司主管財稅的總經理、財稅總監、財務經理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務師和企業納稅經辦人員。

 

　　【金牌講師】

 

　　楊老師：

 

　　從事稅務稽查工作35年，多次參與國家稅務總局組織的房地產行業稅收教學研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有十分深厚的稅收理論功底和豐富的稅務稽查工作經驗，為實戰型“稅務稽查專家”。職場經歷：在全國各地的稅務講壇耕耘了16年，足跡遍布全國30個省市自治區，累計撰寫各類講義40余篇約三百萬余字，授課時長約一萬課時，培訓學員將超十萬人次。同時，楊老師還多次受邀為全國各地數十家房企做過納稅籌劃，是全國為數不多的建安、房地產行業“納稅籌劃名師”。近年來楊老師親自參與清算的項目100多個，有著十分豐富的清算經驗。工作范圍：教學培訓、稅務咨詢、清算匯算、稽查應對、納稅籌劃授課模式：政策解讀＋案例分析＋現場互動（每次培訓互動時間不少于一個半小時，可以現場解決學員提出的各類房地產、建筑業的稅收問題）。

 

　　【課程大綱】

 

　　一、清算前期土地增值稅管理

 

　　1．如何判定哪些單位哪些業務是否應該征收土地增值稅

 

　　【案例分析1】銷售未取得土地使用權的房屋是否應征收土地增值稅

 

　　【案例分析2】委托代建房屋是否需要繳納土地增值稅，委托代建業須滿足哪些條件？

 

　　2．土地增值稅預交環節應注意哪些具體問題

 

　　3．土地增值稅核定征收必須滿足哪些先決條件

 

　　4．哪些項目可以享受土地增值稅稅收優惠政策

 

　　5．以“股權轉讓”形式轉移土地使用權稅收政策如何把控

 

　　6．以房地產“投資、聯營、合作建房或者企業兼并”稅收政策如何把控

 

　　【案例分析3】投資入股土地的入賬價值怎樣計算，以什么為原始憑證，如果是先接受土地投資入股，再以股權轉讓形式取得對方的股權，股權溢價能否作為土地成本扣除

 

　　7．開發建設保障性住房是否可以享受稅收優惠

 

　　二、土地增值稅清算條件與清算單位審核

 

　　1．土地增值稅清算基本條件

 

　　【案例分析4】在確認開發項目是否達到清算條件時，對國稅發[2006]187號、國稅發[2009]91號文件中的“竣工驗收”“銷售達到85%”、“取得銷（預）售許可證滿三年”應該如何理解？

 

　　2．土地增值稅“清算單位”

 

　　【案例分析5】國稅發[2006]187號文件第一條規定：“土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算”。其中的“國家有關部門審批的房地產開發項目”和“分期項目”應該如何理解。

 

　　【案例分析6】清算時，同一項目中、或者同一棟建筑中，含有不同類型房屋的，應將開發產品分為幾類清算，銷售房屋時，贈送開發產品的應如何計算土地增值稅

 

　　【案例分析7】“分期開發分期清算”與“分期開發統一清算”哪個更為有利，在現行政策下“清算單位”是否可以調整

 

　　【案例分析8】清算時，對“公寓”、“商住兩用房”是否可以按住宅對待

 

　　三、土地增值稅清算收入審核

 

　　1．土地增值稅清算一般性收入的確認原則

 

　　2．營改增后新老項目清算收入確認有什么不同

 

　　3．確認清算收入時代收款項應如何處理

 

　　4．企業發生哪些業務應視同銷售業務處理

 

　　【案例分析9】土地成本分攤分攤與籌劃變通

 

　　【案例分析10】營改增以后在實際工作中，視同銷售行為處置實務

 

　　5．土地增值稅清算時以什么為依據確認清算收入

 

　　6．清算時對企業取得的“違約金、更名費”應如何處置

 

　　7．清算時確認“清算收入是否偏低”衡量標準是什么

 

　　【案例分析11】政府按照土地出讓協議規定的價格安置回遷戶、回購安置房的，應按照什么價格確認銷售不動產收入？

 

　　8．清算收入的審核的方法和審核內容

 

　�、� 收入審核的方法

 

　�、� 收入審核的內容

 

　　四、土地增值稅清算扣除項目審核

 

　　1．清算時可以扣除的項目

 

　　2．“取得土地使用權支出”

 

　�、� 一次性取得土地分期開發土地成本應如何分攤

 

　�、� 同一項目不同類型房地產土地成本如何分攤

 

　�、� 同一棟樓不同類型房地產土地成本如何分攤

 

　�、� 地下設施是否應該分攤土地成本

 

　　【案例分析12】清算時地產企業“支付給國土資源局”的土地違約金、滯納金是否可以計入開發成本扣除

 

　　【案例分析13】清算時地方政府、財政部門以各種名義給予房地產開發公司的返還款在計算土地增值稅時應如何處理

 

　　【案例分析14】未按規定實際支付土地價款，或者支付價款時未按照規定取得合法憑據的土地，清算時是否允許扣除

 

　　【案例分析15】經國土局批準同意，拿地時用以前為政府墊付的工程款等資金抵頂土地出讓金。這部分土地出讓金沒有土地出讓金票據，能否扣除？

 

　　【案例分析16】母公司購地，子公司開發，清算時土地成本是否允許扣除

 

　　【案例分析17】改制企業按照改制文件取得土地使用權清算時土地成本如何扣除

 

　　【案例分析18】“差額計算銷項稅額”后會計上應如何處置，是否影響土地成本扣除

 

　　3．開發土地和新建房屋及配套設施的成本

 

　�、� 土地征用及拆遷補償

 

　　【案例分析19】房地產企業支付拆遷補償費應取得什么票據，企業支付的過渡費、周轉房支出應如何處置

 

　　【案例分析20】開發企業代政府拆遷，拆遷協議應如何簽訂，企業能否直接發生拆遷補償費，替政府支付拆遷補償費應取得什么票據，一旦按照政府評估價發生“增量補償費”如何處置

 

　　【案例分析21】開發項目涉及“拆遷安置”的開發成本的計價方式應如何確認

 

　�、� 前期工程費基本政策規定及內容審核

 

　�、� 建筑安裝工程費

 

　　【案例分析22】單棟建筑物含有不同類型房屋的清算時其建筑成本應該如何計算分攤

 

　　【案例分析23】開發銷售“精裝房”的裝修費是否可以作為成本扣除，分別簽訂“軟裝交付”與“硬裝交付”合同是否會對清算造成影響？

 

　　【案例分析24】清算時土建以外的哪些“獨立工程”最容易受到關注，重點關注哪些方面。

 

　　【案例分析25】清算時對于一些“專屬工程成本”是否可以根據需要進行適當調整

 

　　【案例分析26】綠化硬化工程、院墻圍欄工程是否可以比照以上專屬設施成本進行處理

 

　　【案例分析27】地下樁基及地下基礎設施是否獨立計算建筑成本

 

　　【案例分析28】建安費發票金額不足、配套費沒有按時發生如何處理

 

　�、� 基礎設施費

 

　�、� 公共配套設施費

 

　　【案例分析29】向相關部門或業主“移交配套設施”須取得哪些證據相關成本才能扣除

 

　　【案例分析30】銷售出租公共配套設施是否應征收土地增值稅

 

　　【案例分析31】開發公司“在小區外部為政府建設公益性設施發生的費用”是否允許扣除，對該部分設施取得的進項稅土地增值稅清算時如何處置

 

　　【案例分析32】規劃外發生的項目內建設支出是否允許扣除

 

　�、� 開發間接費用

 

　　【案例分析33】計算土地增值稅時“營銷設施建造費”是否允許計入開發成本扣除

 

　　【案例分析34】不能明確劃分所屬項目的共同費用、開發間接費如何計算扣除

 

　　【案例分析35】前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的應該如何處置

 

　　4．開發土地和新建房及配套設施費用

 

　　【案例分析36】清算時為什么必須區分開發間接費和開發費用？

 

　　【案例分析37】清算時開發費用為什么不據實扣除

 

　　【案例分析38】《土地增值稅實施條例細則》第七條當中的“金融機構”應怎樣理解，關于借款費用的扣除應如何把握

 

　　【案例分析39】委托其他單位向銀行借款、接受其他單位委托銀行借款、直接向非金融   機構借款、集團內部“統借統還”貸款利息是否允許局勢扣除

 

　　【案例分析40】企業的下列費用支出屬于開發間接費還是開發費用

 

　　5．與轉讓房地產有關的稅金

 

　　【案例分析41】營改增以后清算時與轉讓房地產有關的稅金應該如何計算扣除

 

　　6．其他扣除項目（加計扣除）審核

 

　�、� 銷售哪些產品不可以享受加計扣除

 

　�、� 購買在建項目開發銷售如何計算加計扣除

 

　�、� 哪些支出不能作為加計扣除的基數

 

　　7．扣除項目審核的方法和審核內容

 

　�、� 成本檢查的方法：

 

　�、� 成本檢查的內容：

 

　　五、土地增值稅清算綜合案例分析

 

　　1．土地增值稅清算時應納稅款計算

 

　　【案例分析42】土地增值稅清算綜合案例

 

　　2．土地增值稅清算后應納稅款計算

 

　　【案例分析43】清算后銷售尾盤，再收取房款、發生成本費用支出，需要補退稅款的如何計算。

 

　　【課程說明】

 

　　【主辦機構】中國房訓網

 

　　【時間地點】2023年9月21-22日  廣州（具體地點開班前一周統一發《報到通知》另行通知，詳情請咨詢會務組）

 

　　【培訓費用】3580元/人（含講師費、場地費、講義費、茶歇費等），會務組提供酒店代訂服務，如需住宿請在報名回執單中說明，會務組統一安排，費用自理。

 

　　【報名咨詢】 全國免費咨詢熱線：400-6789-925     QQ：2442760608    E-mai:fangxunwang@qq.com   微信號：fangxunwang

 

　　[注：本課題亦可作為企業內訓，請需要的企業電話聯系: 400-6789-925]